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浅析房地产项目的经济评价

发布日期:2020-07-27 15:13浏览次数:
概要:项目扩展对于房地产公司的发展至关重要,评价项目的纬度也很多,经济评价是常用且直观的一种方法,还包括投资测算、收益测算和经济分析。本文主要针对住宅项目经济分析中牵涉到的一些实际问题展开阐释。通过分析我们找到经济评价是一个综合性的工作,它必须对项目有较明晰的市场定位,必须公司内各部门相互配合,这样才能确保项目评价更加有效地。

浅析房地产项目的经济评价

关键词:房地产 投资 经济评价 0 章节 项目扩展对于房地产公司的发展至关重要。获得一个好的地块,往往意味著项目研发顺利了一半。那么如何评价一个新的项目?哪些项目该拿?这就必须展开多方位的考虑到。 首先,不应考虑到企业战略。项目选择要遵从区域发展规划、遵循产品战略、融合项目所在地的政治资源,并与企业内部资源相匹配。其次,要注目企业的资金筹划能力。房地产归属于资本密集型行业,资金的筹措能力、资本结构规划都会影响到项目的自由选择。再度,还要充分考虑项目的外部条件。如征地情况、周围环境情况和规划现状。 评价项目时,还有一个最重要且直观的方法——经济评价。它还包括投资测算、收益测算和评价分析。本篇文章重点是分析住宅项目经济评价中所牵涉到的一些实际问题。 1 投资测算 投资测算方法虽有差异,但主要还包括以下几个内容:土地成本及契税、前期费用、建安费用、设施设施费用、管理费用、销售费用、财务费用等。 1.1 前期费用 测算时要注目一些最重要费用的计取方法和项目所在地对前期费用缴纳的政策法规。 比如工程设计费,普通住宅的设计费只需几十元/平方米;但是如果项目定位高端,则有可能请求大师设计,以致多方案较为,费用有可能上千万。再行如三通一平酬劳,有所不同的项目差异相当大。坐落于城郊接合部的项目,临时水电与月水电的费用较高,周期也宽,企业为了减缓项目工程进度,花上几千万是常事。另外,现场还不应详尽勘查,如果不存在须要迁入的杆线,这种费用也要考虑到进来。 前期费用交纳也是工作重点,一方面要查询涉及的地方政策法规,对人防费和基础设施设施酬劳等实情核算,另一方面还要考虑到政策优惠时的费用免除。 1.2 建安费用 测算时首先要确认建筑形式,多层、小高层还是高层住宅;其次须要确认翻新标准,毛坯、简装还是精装修;最后,再行按照经验值展开测算。 经验值可以查询项目所在地工程造价信息网的信息展开调整。比如北京耗资网上就有耗资实例的信息,08年6月,四环外、5层、2.8米层高的混合住宅项目单方耗资为815元/平方米,案例中还规定了建筑工程、装饰工程和加装工程的形式,测算人员可以实情调整。对于分期研发、建设周期较长的项目,必须考虑到主材价格变动的影响;对于类似地质条件,地基处置费用也不应考虑到。 1.3 设施设施酬劳 项目所处的环境有所不同,配建或代建项目的拒绝也不一样,明确要根据规划要点的明确拒绝或同类项目的配建情况展开测算。 例如某一建筑面积为50万平米的住宅项目,规划要点中就明确规定须要设置一处社区中心,建筑面积5000-8000平方米,功能还包括社区管理、公共卫生、邮政、储蓄、文体活动、商业服务、餐饮休闲娱乐和室外活动等,还不应配建24班小学一所,12班幼儿园一所。 1.4 财务费用 财务费用的测算比较复杂,重点是在计息基数、计息利率和融资费用上。 按规定,项目研发拒绝30%左右的自有资金,这意味著贷款计算出来基数为投资额的70%。但实操中,项目的借贷资金经常低于这个比例。所以,计息基数要根据企业的实际情况计取。

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